賃料を度々滞納したり、近隣の賃借人の迷惑になる行為を行ったりするなど、何かと問題の多い借主に対しては、事態が深刻化する前に立ち退いてもらうことが不動産経営上、重要です。しかしながら、賃貸物件は賃借人の生活の基盤であることから借地借家法により借り主の権利は保護されており、不適切な立ち退き・明け渡しを賃貸人側が行うことに対する規制が厳しくなる傾向にありますので注意が必要です。

 

賃貸物件の明け渡し事案において、賃貸人の自力救済行為に対して損害賠償を命じた裁判例は多数あります。ですので、立ち退き・明け渡しを行う場合には、違法行為とならないように慎重に進める必要があります。賃貸物件の立ち退き・明け渡しを行う場合は、不動産に詳しい弁護士に相談の上、慎重に手続を進める必要があります。

 

立ち退き・明け渡しは下記の流れで進めます。

 

明け渡しを求めたい物件に関する調査を行い、事実関係を整理します。整理した事実関係に基づき、賃貸借契約を解除することができるかを法律的な観点から検討します。

例えば、賃貸借契約書に「賃料の支払いを１回でも怠った場合は、即時に賃貸借契約を解除することができる。」と定められている場合であって、実際に１～２回の賃料の滞納が発生した場合であっても、原則として賃貸借契約の解除は認められません。賃貸借契約の解除には、信頼関係を破壊する程度の債務不履行が必要であり、賃料の滞納だけの債務不履行事案であれば、一般的に３回以上の未払いが必要といわれています。このように、賃貸借契約書に定められている条項がどの範囲で効力を有することになるのかを不動産に詳しい弁護士と共に検討する必要があります。

 

賃貸借契約の解除事由が存在すると判断される場合、借り主に対して内容証明郵便を送付して賃貸借契約の解除及び物件の明け渡しを求めます。

例えば、家賃滞納に基づく賃貸借契約の解除の場合、催告期間内に未払い賃料を支払わない場合には、当然に賃貸借契約解除の効果が発生することを内容とする停止条件付き契約解除の通知を行えば、内容証明郵便を１回送付するだけで未払い賃料の催告と契約解除通知とを行うことも可能です。

 

賃貸物件を賃借人以外の者が占有しているような場合には、占有移転禁止の仮処分を検討します。例えば、賃料滞納を理由として賃借人を被告として建物明け渡し請求訴訟を提起し、勝訴判決を得たとしても、強制執行時に賃借人以外の第三者が建物を占有しているような場合は、賃借人に対する勝訴判決の効力が第三者に及びません。そこで、建物明け渡し請求訴訟を提起する際、訴訟の途中で占有者が移転する可能性がある場合は、そのような不都合を回避するために占有移転禁止の仮処分の申立を検討する必要があります。

 

任意の明け渡しに応じてもらえない場合は、建物明け渡し請求訴訟を提起します。

借主が行方不明になっている場合であっても、建物明け渡し請求訴訟を提起し、訴状等の送達は公示送達手続によることで判決を得ることができ、その後の建物明け渡しの強制執行を実現することができます。

 

建物明け渡し請求訴訟で勝訴判決を得たとしても、賃貸人は賃借人の家財を勝手に搬出することはできません。裁判所の判決に賃借人が応じない場合には、強制執行の手続きを取る必要があります。建物明け渡しの強制執行の申立がなされた場合、執行官は通常、賃借人に対して１ヶ月の引き渡し期限を定めて明け渡しの催告を行い、それでも退居がなされない場合には、強制執行の断行が行われることになります。

 

 

不動産の明け渡しを求めることは、簡単なようで賃貸人側に様々なリスクが発生し得る手続といえます。弁護士に依頼をすることで、そのようなリスクを回避することができ、法律的に正当な手続により賃貸人の権利の実現を図ることができます。

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